Fundos Imobiliários (FIIs)
O que é
Quase todo mundo já sonhou em viver de aluguel. Só que o caminho de sempre é pesado: juntar uma vida inteira pra comprar um imóvel fechado, achar inquilino, correr atrás de quem não paga, reformar banheiro no fim de semana. O Fundo Imobiliário encurta esse sonho. Ele junta o dinheiro de milhares de pessoas como você pra comprar coisa grande (shopping, galpão de entregas, andar de escritório) e divide o aluguel entre todo mundo, todo mês. Você compra um pedacinho desse fundo, a tal da "cota", pelo aplicativo da corretora, igual a quem compra ação, e o aluguel pinga na sua conta sem você administrar nada. É o pedaço do sonho que cabe no bolso: tem gente que começa com o preço de uma pizza.
Receber aluguel todo mês sem nunca atender o telefone do inquilino, sem trocar lâmpada, sem correr atrás de quem atrasou. Esse é o FII. O preço dessa paz é um só: ver o valor do imóvel piscar na tela todo dia útil, subindo e descendo.
Como funciona
Você compra as cotas pelo aplicativo da corretora (é só procurar pelo código do fundo, que sempre termina em 11). A partir daí, o trabalho é todo do fundo: ele recebe o aluguel dos inquilinos, ou os juros dos títulos, e por lei é obrigado a repassar pelo menos 95% desse dinheiro pra quem tem cota. Todo mês, sem falta. Existem três jeitos de um fundo ganhar esse dinheiro:
- FII de tijolo é dono de imóvel de verdade: o shopping, o galpão, o prédio existem e estão lá. A renda vem do aluguel de carne e osso, pago por inquilino de carne e osso. É o mais fácil de imaginar.
- FII de papel não tem prédio nenhum. Em vez de ser o dono do imóvel, ele é o "banco" que emprestou o dinheiro pra alguém construir ou comprar, e vive dos juros desse empréstimo (são títulos de nome complicado, como CRI). Sem tijolo, só o contrato rendendo.
- FII híbrido mistura os dois: um pé no tijolo, outro no papel. E tem o fundo de fundos, que não compra imóvel nem título: ele compra cotas de outros FIIs e te entrega uma cesta já montada.
Tem um detalhe que vale ouro guardar, porque mexe direto com quanto sobra no seu bolso. O aluguel que pinga todo mês chega limpo, sem imposto de renda pra pessoa física (vale enquanto o fundo tiver pelo menos 50 cotistas, for negociado na bolsa e você não for dono de mais de 10% dele). Já se um dia você vender suas cotas por mais do que pagou, esse lucro da venda paga 20% de imposto, sem nenhum desconto. Resumindo a dupla pra nunca esquecer: o aluguel vem limpo; o lucro da venda é que paga pedágio.
Vantagens e desvantagens
Vantagens
- Um aluguel pingando na conta todo mês, e ainda sem a mordida do imposto de renda pra pessoa física.
- Dá pra entrar no mercado imobiliário com pouco: tem cota custando entre o preço de um lanche e o de um jantar.
- Você não fica refém de um imóvel só: dá pra ter um pedaço de shopping, de galpão e de prédio ao mesmo tempo, em cidades diferentes.
- Precisou do dinheiro? Vende em segundos pelo aplicativo. Vender um apartamento de verdade pode levar meses.
Desvantagens
- O preço da cota balança na bolsa todo dia, e em época ruim pode cair bastante. Não é pra olhar e se assustar a cada queda.
- O aluguel só pinga se tiver inquilino pagando. Imóvel vazio, o que o mercado chama de "vacância", significa menos dinheiro caindo na sua conta.
- Vendeu a cota com lucro? O leão fica com 20% desse ganho, sem desconto nenhum.
- Cada fundo tem seus próprios perigos: o inquilino pode quebrar, o imóvel pode envelhecer mal, a região pode esvaziar.
Para quem é indicado
É pra quem gosta da ideia de ver um dinheiro pingando todo mês e quer um pé no mercado imobiliário sem a dor de cabeça de ser dono: sem telefone tocando, sem reforma no domingo, sem inquilino sumido. Pede paciência: como a cota balança, o jogo aqui é de médio e longo prazo, não pra semana que vem. E vai uma regra de ouro: não casar com um fundo só. Espalhar o dinheiro entre uns 5 a 15 FIIs de tipos diferentes faz com que, se um inquilino, um imóvel ou um gestor decepcionar, ele não leve junto o seu sossego.
Exemplo prático
O João compra 100 cotas de um fundo de andares de escritório a R$ 120 cada, botando R$ 12.000 no total. Esse fundo costuma repartir R$ 0,80 por cota a cada mês. Faz a conta: são R$ 80 caindo na conta dele todo mês, limpos de imposto, sem ele mexer um dedo nem conhecer um inquilino sequer.
No fim de doze meses, o João juntou R$ 960 só de aluguel, perto de 8% ao ano sobre o que ele botou (esse percentual do aluguel sobre o investido é o que o mercado chama de "dividend yield"; pode ler como "quanto o aluguel rende por ano"). Se um dia a cota subir pra R$ 130 e ele resolver vender tudo, terá R$ 1.000 de lucro na venda, e desse lucro o imposto leva 20% (R$ 200). O aluguel veio limpo o ano inteiro; só a venda é que paga pedágio.
O tamanho do seu aluguel é do tamanho da saúde do inquilino. Antes de se apaixonar pelo rendimento bonito na tela, olhe uma coisa simples: os imóveis do fundo estão cheios ou vazios?
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